金三银四的尾声，上海从新房、二手房到土地市场，火力全开。

近期，上海新房市场认购率动辄超 400%。购房平台公开信息显示，华发古美华府二期认购率 428%、象屿招商公园 1872 北区二批次认购率 427%、上海建发 · 璟院认购率 492%、绿城前滩百合园认购率 458% ……

【资料图】

而这些热盘所在区域的地块，也成为此次超 50 家房企在 4 天的竞拍中，虎视眈眈的 " 猎物 "。

上海首轮土拍卖了 519 亿，有房企带着橙子、香蕉、红围巾入场……

据克尔瑞分析，此次集中供地中，徐汇田林、静安中兴路、普陀桃浦等中心城区供地都属优质地块，青浦西虹桥、闵行莘庄等热点板块地块也摆上了货架。

而今年房地联动价的松动，意味着房企又能赚钱了。

因此除奉贤、松江、嘉定和浦东少数地块底价成交外，其余地块均进入一次性报价区间，整体溢价率创下 2021 年集中供地以来的新高 7%。

4 天里，19 宗全部出让地块的地块中，15 宗地进入一次性报价，这些热门地块都被谁抢了？哪些地块更值得买房人期待？

开发商赚钱的空间大了

热度最高的当属青浦西虹桥龙联路北侧 07-02 地块，参拍房企就多达 20 组，包括华润、中海、中铁置业、华侨城、万科、碧桂园等等，还一度因为系统报价问题，直到 20 日晚上 10 点多才完成出让。最后，该地块被华发 + 江苏海润联合体以 19.19 亿元竞得，溢价率 8.98%，成交楼面价 38689 元 / 平方米。

该地块更是被不少买房人 " 意念预定 "。该地房地联动价 6.4 万元 / 平方米，与目前在售的虹桥公馆三期房地联动价持平。据克尔瑞分析，按照其房地联动价测算，地房比为 60%，房地差达到 25311 元 / 平方米，盈利空间大。

而对于购房人而言，板块周边的同类二手房售价已经到达 7 万元 / 平方米，从动工到交付，倒挂空间将进一步放大，加上近年来大虹桥板块概念，该地块热度将持续增高。

普陀区也是近年来的热点区域，普陀区桃浦社区 H6 街坊 H6-5 地块吸引 11 个竞买人参与，最后被浙江交投和象屿地产联合体以 37.78 亿元拿下，溢价率 9.5%，楼板价 4.4 万元 / 平方米，房地联动价达到 7.9 万元 / 平方米，令围观群众震惊。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，" 地块不是桃浦板块核心位置，所以比去年拍出的桃浦地块房地联动价要低（去年 7 月，桃浦科技智慧城 026-01 地块被金茂以 35.288 亿元竞得，房地联动价为 8.3 万元 / 平方米）。在售的宝华桃浦紫薇花园和金茂景泰府均价在 8.2 万元 / 平方米左右，这幅地块跟这两个项目的直线距离约 1.5 公里，房地联动价 7.9 万元 / 平方米，所以还是有价格优势的。"

" 为了争夺这宗更能赚钱的宅地，房企的积极性在报价阶段就体现出来了，一个报价出现后基本不到 5 秒就有第二个报价出现，不到 5 分钟就到了中止价。进入一次性报价阶段后，很快就有相同报价出现，说明大家的报价策略比较相似，并且国央企还是占到绝对主力。" 卢文曦分析，象屿这次同样选择和其他房企联合拿地，减轻投资压力，同时可以增加后续土储，有助于进一步深耕上海。

容易出网红项目的地块不愁卖

越秀出手拿下的静安区中兴社区 C070202 单元 306-04 地块，是此次土拍的核心地块之一，房地联动价达到 12.1 万元 / 平方米。

记者实探发现，该地块虽然面积不大，但极具区位优势，8 号线地铁口零距离，对面即雅宾利社区，学校等教育资源配套近在咫尺，同时也是内环内鲜见的宅地。

中铁置业拿下的徐汇区田林地块楼板价最高，达到 8.55 万元 / 平方米，房地联动价 13.1 万元 / 平方米。房地联动价的提升使得盈利空间大增，加之田林板块多年没有宅地出让，板块内暂无新房供应，此外，地块面积不大，资金压力较小，因此吸引了多家房企参拍，中海、徐汇城投、中铁、华润、国贸 + 葛洲坝绿城等 12 组竞买人争夺，在触发中止价后，中铁拿下该地块，成交总价 19.05 亿元，溢价率 8.91%，成交楼面价约 85505 元 / 平方米，按照 13.1 万元 / 平方米房地联动价测算，地房比为 65%，房地差超 4.5 万元 / 平方米，盈利空间较为可观。

" 毕竟是上海土地，从安全角度来看，投资价值远优于三、四线城市，而且上海房地联动价给出，利润都能算出，大部分土地都位置好，可以提前锁定销售额。一些容易出网红项目的地块更是不愁卖，资金回笼速度快。" 卢文曦认为。

记者 |包晶晶

编辑|段炼 陈梦妤 杜波

校对 |卢祥勇

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