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最近，楼市的热点全集中在拍地上了。 随便一宗一二线城市的核心地块，动辄三四十家企业围猎，更加热门的地块，参拍企业可以高达六七十家。 别说竞拍现场人山人海，连摇号的乒乓球都快塞不下了。 有点诡异的是，能得到菩萨垂青，最后摇中靓地的—— 正儿八经的开发商越来越少，来自天南海北的“小号”越来越多。前两天，在广州今年最热门地块——员村地块的现场，出现了一长串来自外地的陌生企业：

图源 | 公众号拆神

大家熟悉的开发商们夹在中间，莫名显得还挺稀缺。 在北京，这种情况早就开始了。 6月初开始，有大批外地企业进京参加土拍，从福建雄旺到山西保景顺，再到厦门岩垚盛…… 单从前缀的名字来看，就有种四海学子进京赴考的热烈感。 稍微扒一下，会发现这些公司各有特点。有的背后站着实业公司，基本没啥开发背景；有的成立也就一年上下，股权穿透下去还是个莫名其妙的自然人；有的，甚至还是个“小微企业”…… 毫无疑问，单凭自身，它们是很难轻松掏出几十个亿土地出让金，独立操盘一个地产项目的，大概率“背后有人”。 毕竟，这年头想要稳赚不赔，只能扎堆热门城市的热门地块，大房企补货鸭梨山大，多一个盟友，就多一份拿地的希望。 有趣的是，除了这一撮一眼就能看出的马甲以外， 不少有名有姓的城投公司也开始甘当“小号”了。比如说，中皋置业。 这是江苏如皋市的一家国企，而如皋是南通市代管的县级市，换句话说，这是一个县级城投公司。 这公司2018年才成立，但丝毫不妨碍它快速完成为当地楼市托底的“使命”—— 这些年，林林总总， 中皋在当地拿下的地块，已经超过了30宗。但中皋似乎并不满足于在当地发展，转身就插手了北京炙手可热的亦庄新城X47地块…… 然后，在31家参拍房企中一举夺魁。 或许没有想到手气可以这么爆棚， 中皋“中举”之后表现出来的喜悦程度，甚至不如身边的某央企。喜形于色之下，某央企的投拓负责人亲自下场，盯着中皋签完成交确认书，走完了整套流程。 虽然地块后续的转让和开发细节不得而知，但有媒体算了一笔账—— 亦庄地块总价是近80亿元，如果按照8%的利润率计算，能给开发商带来6.4个亿的净利润。 假如中皋出资的比例多一些，能分走一半以上股份的话，利润能有三四个亿。 如果只是当个持股比例不高的财务投资者，手握10%-20%的股权，也能赚1亿上下。 在北京这点钱也许不算啥， 但回老家，足够再托底小几万平米建面的土地了。这算盘一打，很多地方城投都动起来了。 在广州员村的拍地现场，有一家名叫“南通辉泰置业有限公司”的企业引起了我们的注意。 在企查查上穿透后，股权结构是这个样子的—— 嗯……也不知道这南通国企的背后，是不是也站着知名大房企呢？ 小城市的城投缺少资金和开发实力，“出走”大城市时会选择和大型房企合作。 但不少二线城市的城投公司，手有余粮，路子就宽广多了。就拿武汉城建来说吧。 广州的小伙伴应该对这家武汉国资有点印象，在4月，武汉城建以19.3亿元摘得了广州市区今年第一块摇号的地—— 荔湾区羊城食品厂地块。 不像其他拿了地后就马上转让股权的“马甲”公司，至今为止，武汉城建是自己独立操盘，申报审批。 还有南昌市政。 讲真，光看这个名字，可能很难与房地产连接起来，但南昌市政早在前几年就涉足地产开发业务了，并且，做得还不错。 最近， 也开始把业务扩展到更高能级的城市。今年上海首次土拍时，越秀在一块热门宅地竞拍被取消参拍资格，后来，这块地被南昌市政和招商联合体收入囊中。 无独有偶，今年2月，南昌市政还摇中了杭州萧山的一块地。 这块地有多难摇呢？ 一共60家企业参拍，中签率低至1.7%。 冲着靓地，很多房企的邀约纷至沓来，想分一杯羹，但南昌市政都拒绝了。 他们采用了一种很新的模式来开发—— 不出让项目股权，但引进了一支由杭州资深地产人组成的团队来操盘。这支团队已经动起来了，拿地才10多天，地块就公示了规划方案，预计打造10幢高层住宅，园区内还设有景观水池。 这速度，感觉比当年的高周转之王——碧桂园还夸张啊！ 最后，多说几句。 现在楼市的情况， 就有点像常说的二八定律了——只有20%的项目能够赚钱，剩下的80%都是难以消化，市场认可度一般的。 而这20%的项目吧，又高度聚集在少数几个城市的核心板块。 在这些板块之外，别说三四线城市了，就算核心城市相对边缘的板块，去化鸭梨都大得惊人。 而对于地方城投公司来说，他们最大的特点在于—— 投资的主战场，是没办法选择的。作为地方政府的融资平台，城投公司天生适合深耕本地。在楼市顺风顺水的时候，它们手握便宜的土地，与专业房企协同开发，稳赚不赔。 但在楼市下行期，日子就不好过了—— 不但肩负着为地方土地市场兜底的重任，还必须兼顾利润，毕竟，谁不是一大堆外债要还？ 可市场如此冷淡，就算硬着头皮拿了地也没钱开工，就算开工了，房子不打骨折，也根本就卖不出去啊…… 基本就是一个不可能三角。 怎么破？ 只有一个方法：走出去。先去一线城市“打拼”，无论是甘当大房企的“马甲”，还是自带干粮自主开发，最终目的都是为了赚上一笔，回家反哺当地。 说实话，真有点像涌向大城市的外来务工人员，背井离乡谋求发展，最终，赚到的钱全都带回老家，化成了乡下自建房上的砖瓦。 你看，这是不是一种很新的“民间版转移支付”？

以上为正文，来自熊先生

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