600到700多万准备买两居，华威桥板块，四惠板块，朝青板块怎么选，工作在国贸，这几个板块目前中意的小区有美景东方，东恒时代，爱这城，润枫水尚。
回答：
1.能买润枫水尚当然更好啊，但是买不到吧，两居室基本都8/900万起，奔千万的都正常。这里的面积大，这两年又涨了不少，6/700万不可能买到两居了。
【资料图】
爱这城也买不到吧，同样是升值还不错的，800多万是正常。如果有6/700万的两居那估计都是有硬伤的，尽量规避。
东恒时代在一期差不多能买到，单价不算太高。但这就属于是升值不算太好的了，否则也不会这价格。主要是因为塔楼不太受追捧了，这些年略有落后。二期是升值很好的，但价格也贵了，也是8/900万正常，这预算不好买到合适的。
2.所以这具体看房了吗？不是怎么选的问题，是这几个根本就没得选啊。那没别的选择就是美景东方了，小区挺好的，板块不是太占优势，从朝阳南部到南三环这些年都不是太好，也受南三北五的影响。
3.总之如果能买在朝青四惠的则更好，但这预算的期望值有点儿高，不好买到。没别的中意的就买美景东方吧，相对来讲自住为主。
仅供参考。
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章哥，立水桥地铁附近一套两居两限房，售价350万左右，月房租6300,觉得增值幅度小，想卖掉换其他小区投资。这套房出掉，北京名下无房不用考虑限购，买的房近10年不会考虑自住，以投资为目的，买哪里好一些呢。
目前家人看中了一套天通苑250平米，东向，一梯多户大筒子楼。500万出头，老公想要十几年后孩子上完学搬过去和老人一起住，照顾方便，我觉得小区环境很差，楼道环境也不好。除了价格低没有其他优点，而且要填150万进去。因为6年前看过天通苑，现在再看那里的价格并没有涨多少，十几年太多变数，几百万放在那里没什么收益，不划算。所以想问一下您，纯投资350万哪里更好？
回答：
1、纯投资，那天通苑大户型几乎就不属于投资品。这种房子自住没问题，升值幅度也不会有太大影响。但持有期间的房租收益要少得多，将来出手也很不容易。总之这种房只适合自住，不适合投资。
2、你们现有这套房的租售比是不到600，要说已经很高了。如果换房只能换到朝阳区，其他区很难达到这么高的租金收益。建议两个选择，一是望京的品质小区，8万左右单价的，这种小区在近十年来的收益率超过老小区。二是朝青的华纺易城、青年汇、润枫水尚、炫特等小区。近十年来同样是跑赢大盘，超过周边大部分小区。
3、投资一定要考虑“价值投资”，千万别理解为“价格投资”。任何地段的低价房都是有原因的，搞清楚才能掏钱。在分不清具体原因的时候，宁可选择品质，也别被低价所诱惑。仅供参考。
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章哥，目前海淀有一套房，非学区房。手里有700万现金，想再买一套房，前些日子看了回龙观的房子，老公说回龙观堵车，就算了。目前想在海东西朝四个区买房，投资加自住，10年之内不会自住，以后孩子大了考虑自住。不想贷款。想买个两居或三居，不知道哪个板块适合我们的需求，请您指点。谢谢！
回答：
1、海东西朝，这不等于大半个北京城了吗，范围太广了。
2、如果没有学位的需求，东西城和海淀的学区房就算了吧。最近涨的也猛，放不上去趟这浑水。
海淀可以买在清河安宁庄西三旗一带，学区溢价不高的小区多，自住保值都合适，大多数都没有跑输大盘，倒超过学区房的商品房。还有田村也可以，更没什么溢价，居住的性价比高，地铁站附近就好几个房龄较新的小区，兰德华庭中国房子碧森里等等，都合适。这两个板块都是适合自住的，如果学区质量提升，那还有额外的利好。
3、朝阳也太大，如果是注重升值的话就买在四环外。望京现在不好买到了，抢房的太多。可以看新北苑，然后是东坝和朝青，700万总价能买到不错的两居。新北苑是全板块跑赢大盘的，除了别墅和商住之外，哪个小区都行，凭喜好选择就行。东坝就常青藤和奥园两个大盘合适。朝青看华纺易城、润枫水尚等等。都是适合自住+投资的。仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：回龙观与常营，哪个更优？
1、提问：京爷您好，再次请教， 550到600 回龙观 融泽嘉园 和常营 北京新天地 富力阳光 万象新天等比较。选哪个长远更合适些，上班距离差不多。长远发展是不是 还是回龙观新龙泽好一些，毕竟有地铁拆分。但是总觉得是 政策房，怕质量不好，租户多比较乱。
回答：你好，长远发展来看，确实回龙观这边强一些，规划多，购买力也强。融泽地理位置很佳，所以属于刚需标杆了。常营则是东部外溢第二第三站了，相对来说没那么强劲，但也还不错。另外，看中居住环境，且在东边上班的话，其实万象新天、北京新天地是完全可以选择的。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
2、提问：星爷你好，请问惠新西街附近，小关北里的房子怎么样，保值增值情况如何。
另外同样考虑60-70的两居，附近有更好的小区推荐吗，谢谢解答。
回答：你好，小关北里小区地段、配套、交通都还可以，里面有些独立管理的楼栋还是有价值的。不过毕竟是老社区，所以升值性不会太突出，但保值性还是可以的。去看看旁边的惠新里、樱花园吧，其实也还不错。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷您好，想请您比较下观湖和公园1872这两个小区的二居室哪个更优秀一点？感觉观湖附近圈层更纯粹，小区环境也更好。但1872离地铁比较近，生活起来也更方便，离红邻巾公园也很近。或者这附近，不超过1300万的二居室，您还有什么推荐的呢？谢谢
回答：你好，自然是观湖强点儿，热度、口碑、板块等方面都是强一些，升值性也好。你还可以看看朝青的润枫水尚东区，品质和环境都还不错。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：提问京爷，酒仙桥板块好像是价值洼地？它的劣势在哪里？学区很差吗？梵谷水郡小区您认为如何？
回答：你好，酒仙桥板块最大的问题是在于界面差，交通一般，没有大片大型高薪企业。另外，也没什么好学校。因此升值性差了一些。梵谷水郡小区中规中矩吧，品质和管理不算突出，但对于刚需来说有一定的性价比，流动性很好，有合适的也可以上车。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
5、提问：京爷你好，刚需自住，预算550左右，因为比较考虑地理位置，目前看的合适的是三到四环80年代的小两居，想问下这种老房子有什么硬伤呢？
回答：你好，一般来说，老房子自然是硬伤比较多，比如社区环境一般、绿化差、管理不好、没有人车分流、没有电梯、建筑材料衰老。而且老社区还受限于贷款政策，金融属性差。很简单，大部分人都是喜欢新小区。因此，老房子的价值都是慢慢衰弱的，升值性一般。当然，如果有以下几个优点，那保值性会强一些，有些甚至很突出，比如：1、学区；2、管理好。当然，资金有限的情况下，可以先用来过渡用。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
章哥你好，女儿在北京东直门内大街靠近朝阳门地铁站附近上班，家里资助想买套房，想买地铁附近二居就行，不知该选哪里，首付300万左右，多付一些也行。不知该选哪个区域？有人建议朝阳买，有人建议通州买？不明白
回答：
1、我建议是在朝阳，没必要去通州。
房子是用来住的，居住第一。那自然应该离自己的工作单位近，买的远了费时费力的通勤，实在没必要。
2、之所以有人劝买在通州，其实也是好心，他们是认为通州既然是副中心了，肯定房价涨得快。但我是不太认可的。
通州成为政务区，确实是利好。但这利好已经体现在房价里了，再想走出独立行情太难了。能推动某个区域房价单独上涨的只有产业，因为能创造财富。而政府只是调配和分配财富的，本身并没有创富功能。所以，政府所在地只能让房价更稳定，不会有什么单独涨幅。
如果靠公务员把房价给炒起来了，那不仅是明目张胆的和中央精神对抗，估计连纪委反贪局都该来调查了。
3、首付300万，那准备贷款多少？假定总额600万吧，北京房价的中位数。
朝阳门地铁，那最好就买在青年路啊，地铁直达，一共也没几站地，上下班方便。而且朝青板块是东部很有潜力的，近些年的走势超过大部分地区。建议选择品质高些的小区，保值和升值能力强，比如润枫水尚、华纺易城、银谷美泉等等，差不多都能买到两居室。
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