房炒时代结束，刚需从来不是伪命题

核心观点：

1、房炒的年代肯定是结束了，对于年轻人来讲，如果这个东西结束了，你又有房子住，那房子(的投资)，自然也就不需要再去考虑。

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2、本质上来讲，房地产政策是一个加速器，是兜底的作用。

真正支撑房地产背后的是人口、收入、杠杆，这三大因素对于中国来讲可能都进入到了一个系统性转折。

它也不会再回到10年前“一刺激就像点了炮仗一样”的年代。

3、巴菲特选择在日本投资，从表面上看投的是日本商社，本质上，持有这几大商社的背后是持有这40年日本在海外累积起来的全球资产。

另一方面，长久角度看，日本可能要从过去的30年主要依靠海外资产来支撑的模式开始发生变化了，即日本可能也从大周期里要逐渐调整出来。

这时日本的资产，日本计价的本币资产可能就是一个比较低的洼地。

4、它(美国)没有衰退，这一点我觉得是很多人是有一个误区的。过去40年对于美国的经济结构来讲，它在利率上就养成了大家的一个惯性思维——加息，美国会衰退。

8月10日，在华尔街见闻大师课和今日头条财经推出的“财富新说”特别节目上，东北证券首席经济学家付鹏作出了上述分析和判断。

以下是投资作业本(微信ID：touzizuoyeben)整理的精华内容，分享给大家：

房炒时代结束，刚需从来不是伪命题

问：年轻人普遍担心房价下跌，现在适合他们买房吗？

付鹏：因人而异。

首先第一点，年轻人买房担心价格下跌，那买房的目的是为了什么，你如果是为了住，为了结婚，为了安家、安居乐业不得不去选择，这个价格是没得去选的，那价格下跌怎么着？价格下跌，就不去买吗，丈母娘同意吗？

无论是价格涨也好，价格跌也好，你可能都得去选择，但是运气好的一点是赶在，我又住了房，价格又涨了，那我当然happy了。

当然鱼和熊掌都想兼得的年代肯定结束了。如果你说，现在也不缺住，我就想把房子当成目前的理财产品，把房子当成一个投资产品，那房炒的年代肯定是结束了。

对于年轻人来讲，如果这个东西结束了，你又有房子住，那房子自然也就不需要再去考虑。

问：刚需是一个伪命题吗？

付鹏：别逗了，刚需怎么能是伪命题的？换句话说以前才是个伪命题，把自己真正的刚需都隐藏在了投资行为下。

去看房子时，所有环节都是房价涨还是跌，而忽略了自身住(的功能)。如果看看海外，无论租房、购买，很大一定程度上是要发挥住的功能，顺带着房价能够上涨，获得一部分收入，那当然是更好的。

用我的话说，不是说原命题是伪命题，而是你一直接受的命题一直是伪命题，现在只不过是回归本源而已。

地产政策只是加速器，回不到10年前“一刺激就像点了炮仗”的年代问：如何看待最近出台的一系列楼市政策？

付鹏：本质上来讲，房地产政策是一个加速器，是兜底的作用。真正支撑房地产背后的是人口、收入、杠杆，这三大因素对于中国来讲可能都进入到了一个系统性转折。

当然杠杆从2016年就开始禁入，收入已经存在非常大的预期不稳定了，而人口也不用多说。这几点综合在一起，现在跟过去10年都不一样了。本质上，它也不会再回到10年前“一刺激就像点了炮仗一样”的年代。

巴菲特投资日本，本质是在投日本40年在海外积累的全球资产问：巴菲特为什么要去投资日本股市？

付鹏：首先第一点，巴菲特选择在日本投资，从表面上看投的是日本商社。但本质上你要知道日本商社在过去的40年，也就是在日本90年房地产泡沫破裂以后，它实际上伴随的是日本全球化的发展。所以这几大商社的背后实际上持有的就是这40年日本在海外累积起来的全球资产。

另外一方面，从更长久角度看，日本可能要从过去的30年主要依靠海外资产来支撑的模式开始发生变化了，即日本可能也从大周期里要逐渐调整出来。

那么，这时日本的资产，日本计价的本币资产可能就是一个比较低的洼地。对于巴菲特来讲，无论是政治账还是经济账，他算完这都是合适的。

当然了我们说老头的投资可能不带有太强的预期性，我猜他可能是已经看到了下一轮全球化，或者下一轮重构的全球化，供应链关系中美日间的分工，所以对于他来讲，他的选择是一个多重考虑。

美国没有衰退，加息导致衰退是误区

问：美联储加息会损伤美国经济吗？

付鹏：它没有衰退，这一点我觉得是很多人是有一个误区的，因为过去40年对于美国的经济结构来讲，它在利率上就养成了大家的一个惯性思维——加息美国会衰退。

但是你要知道这个本质逻辑是在于美国的内部的薪资收入增速是不提高的，所以说你的名义利率一旦抬高了以后，那么它的经济的系统性风险就会产生，实际上这一点就是全球化(造成的)。

但以后美国跟过去40年是不一样的，换句话说，在进入到逆全球化的过程中，整个全球产业重构了后，对于美国底层居民的薪资收入增速来讲，可以保持相当长一段时间的稳定。

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