在降温和趋稳中，中国楼市走向2018年尾声。上半年局部过热与年末全面降温的转折背后，是再次创下密集记录的房地产调控措施。据相关机构统计，2018年全年中国各地出台调控政策约450次，相比被公认为“调控年”的2017年多出75%。调控密集趋于顶峰，加之，宏观经济下行压力加大，多重因素作用下，2019年中国房地产市场会走向何方?

新房销售增速回落至20年来低位

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出，今年全年中国商品住宅销售面积预计将达到14.6亿平方米，同比基本持平。在住房全面商品化的20年来，商品住宅销售逐渐升至顶峰。不过，新房销售增势出现终止态势。该机构预测称，2018年，中国新房成交总额约12万亿元人民币，同比增加10%，增速回落至20年以来低位。特别是四季度以来，全国商品住宅销售面积逐月同比下滑，销售疲态尽显。

官方数据反映出类似的趋势。今年前11个月，中国商品房销售面积同比增长1.4%，销售额同比增长12.1%，增速均处于相对低位。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，今年商品房销售面积、金额累计同比增速已有逐步回落的态势，市场降温征兆已然显现。他预测称，2019年中国商品房销售面积或同比下跌5%左右，而房价上升背景下，商品房销售金额仍有望微增5%以内。

调控政策“稳”字当头

21日闭幕的中央经济工作会议继续将“构建房地产市场健康发展长效机制”作为明年重点任务，并且重申“房子是用来住的、不是用来炒的定位”。随后全国住房和城乡工作会议又将“稳地价稳房价稳预期”作为2019年工作的首要目标。

全国政协经济委员会副主任杨伟民指出，明年房地产调控政策没有变，关键是要建立促进房地产健康发展的长效机制，因为房地产基础性制度已经不太适用于现在的形势。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，当前部分城市房价下跌，总体仍属于市场的正常调整，重点城市房地产市场也仍然具有充足的流动性。应保持政策定力，即使房价出现暂时性下跌，也不宜出台剌激或鼓励性购房政策，避免房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地调整一些不合时宜的房地产政策，如限售、限价等，使得房地产政策体系更为科学合理。

杨现领指出，今年以来，中国有22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。今后政策料减少对交易环节的行政管制，限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。

明年楼市或稳中微降

对于2019年的楼市动向，杨科伟指出，随着去库存等政策逐渐退出，尤其是棚改货币化安置的逐步收紧，作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整，尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大的地方商品房销售形势不容乐观。与此同时，考虑到对冲效应和轮动周期，若一、二线城市限购限贷等政策出现微调，其销售形势将会好于2018年。

倪鹏飞也表示，明年楼市小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。

在当前政策稳定的前提下，中国指数研究院常务副院长黄瑜指出，2019年中国商品房销售面积同比或将有5%-7%左右的回落，不过，总量仍然可观，房地产市场并不悲观。从房价来看，黄瑜认为，2019年中国大中城市房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先调整。

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