险资获准进入长租市场已一月有余，但目前因长租市场收益率较低、商业模式有待探索以及风险管理等问题，险资积极性不高，住房租赁首单产品至今仍未问市。多位专家表示，保险机构要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场，起步阶段最好以间接方式参与为主。

险资持观望态度

中国证券报记者了解到，对长租公寓表现出较大兴趣的寿险公司，主要是中国人寿等与不动产项目有过较多合作的寿险企业。不过，目前阶段，各险企均持观望态度。

中国人寿相关负责人表示，目前还在咨询阶段。对长租市场，我们肯定有兴趣，也会去接触一些项目。但是，具体项目的落地，还要等具体的政策细则出来再说。

也有保险机构负责人表示，在税收等优惠政策尚未到位的情况下，多数险资对于进入长租市场，短期仍会持观望态度。

业内人士指出，险企涉足长租市场仍需要游戏规则进一步细化深化，诸如保险资金投资领域的细分，包括险资资金来源、具体投向、资金投资期限等。

东方金诚首席金融分析师徐承远表示，从外部环境来看，险资进军长期市场还需要相关配套政策的完善。在投资限制方面，虽然政策为险资进军长租市场开辟了道路，但一些客观的限制仍然存在，监管机构需要对相关条目进行细化。在优惠政策方面，由于长租市场的投资收益预期不确定，如果低于目前保险公司青睐的长期资产如国债等，那长租公寓项目吸引力极其有限。因此，需要一些配套优惠政策例如税收优惠、放宽投资等来吸引资金入市。长租公寓虽然受金融市场影响较小，但受国家相关政策影响较大。长租公寓的入住率、收益率与国家的房地产政策息息相关，要保证长租公寓的吸引力，国家需要在租售同权等方面对长租公寓提供更大的支持。

国泰君安证券研究院指出，保险资金投向房地产受限较多。从投资范围看，要求项目布局在直辖市、省会城市或者计划单列市等，不允许投资住宅开发和销售，仅能从事商业、办公、养老、医疗和汽车服务等不动产及自用型不动产。且至少要已经有土地使用权证和建设用地规划许可证。从保险资金运用管理办法看，投资不动产金融产品要求AA及以上级别，对于住宅领域的投资基本上没有。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生称：“这就造成风险管理难度大。住房租赁市场目前尚存在信用体系不完善和失信成本低等问题，风险较大。保险资金通过直接投资或间接投资长租市场，都面临潜在的信用风险，信用违约风险增大会降低持仓信用产品的信用评级，从而增加最低资本要求，直接影响保险公司的当期损益和当期偿付能力。”

回报率低成“拦路虎”

徐承远透露，平安旗下平安不动产与朗诗绿色集团有限公司共同合作运营上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营，并有望引入险资。

中国平安相关人士透露，他们还需解决几个方面的问题：一是参与的商业模式，二是解决回报率低的问题，三是具有了解项目经验的人才。

“当前的长租公寓企业，多以轻资产模式运营，如果险资只针对可以具有抵押的重资产物业的话，那么介入的程度就不会太深。”朱俊生认为，保险资金在长租市场商业模式的选择，关系到其在长租市场中的角色，到底是主要扮演资金提供者的角色，还是拓展功能定位，参与租赁房供给、租赁平台建设等多个环节，这需要我们进一步的去探索。

目前长租公寓收益率较低，市场风险较大。数据显示，我国住房租金收益率(年租金均价/销售均价)不高，2017年11月北上广深四地的收益率仅为1.36%-1.59%。由于房价高企，一线城市租金和房价严重背离。截至2017年末，作为长租领域最主要市场的北上广深四城的住宅租金回报率均在2%以下，远低于市场上固定收益类产品的投资回报率。

“这样的回报率难以覆盖保险资金的负债成本。从短期来看，保险资金参与长租市场面临的盈利压力较大，靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。”徐承远说。

在徐承远看来，解决租金回报率低的问题，首先，要规避在土地成本上的投入，最好选择政府定向出让的租赁用地或者集体用地，低成本的土地资源能够有效地提高长租公寓的资产收益率。其次，提升项目管理能力也是提升收益率的关键。

初期可用间接方式参与

作为政策支持、现金流稳定的长租市场，“风口”之下肯定会迎来险资的参与。但对险企来说，进入这片蓝海前，了解市场风险点，并建立与之对应的风控手段，不可或缺。

朱俊生指出，一是坚持市场化运作。在市场化运作的基础上，保险资金可以发挥规模大、期限长、稳定性高的优势，支持长租市场发展。

二是审慎推进保险机构参与长租市场。朱俊生说，要根据自身的能力建设状况审慎参与长租市场。渐进运用参与长租市场的不同方式，间接还是直接参与以及参与到什么程度，对保险机构各方面的能力要求不同。建议起步阶段可以主要以间接的方式参与，并储备相关人才。在条件基本成熟的时候，可以探索以直接方式参与长租市场。

三是防范保险资金参与长租市场的风险。参与长租市场是新兴业务，保险机构在投资过程中应以市场化的方式选择专业的中介服务机构、投资顾问或投资管理人，以利用外部资源提高风险防范与管理能力，以应对参与长租市场的各种投资、法律、信用等风险。

关键词： 拦路虎 回报率 住房