居民楼楼道悬挂的公司招牌。

　　小区里开设了艾灸美容店。

原因

小公司看中住宅楼，省租金或是主因

窘境

《物权法》规定业主将住宅改变为经营性用房的，还应经有利害关系的业主同意――但这不能成为相关部门的执法依据

厦门日报讯 （文/图记者廖闽玮）大楼里每天总有许多人进进出出、高峰期电梯老超载、楼道里老有人抽烟，还一口气丢出几十个饭盒……近日，不少市民致电本报，称自己遇到了这样的问题，都是因为居民楼里开起公司所致。

由市国土房产局等五部门联合制定的《关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见》于近日印发并施行。其中规定，开发企业及买受人不得擅自改变规划建筑功能，不得擅自加层、插层等改变建筑内部结构，严禁将办公用途项目设计、建设或装修为带有居住功能的用房。

也就是说，办公楼不能改为住宅楼。但许多居民楼却存在“反过来”的情况，即住宅楼内的住房被改为了办公场所，开起了公司。

【现象】

小区安全令人担忧 电梯拥挤影响出入

在台湾街的新景天湖苑及周边几个小区、火车站附近的罗宾森广场楼上的居民楼等处，都有市民反映过这种情况。

新景天湖苑的住户称，小区内多个楼道都开设公司，甚至有一家提供艾灸服务的美容店。小区一位住户说:“家门口每天都有陌生人进出，人员太杂，安全问题很让人担心。”

家住台湾街某大厦22楼的薛女士也说:“我们大厦门口明明挂着‘公寓厅’的牌子，里面却有好多开公司的，都快成写字楼了。”薛女士说，自己所在的楼层共六户人家，其中三户是公司，有卖茶叶的，也有做电子业务的。此外，楼上楼下几乎每层都有公司，每家公司的员工，少则十余人，多则二三十人，每到高峰期，电梯都被挤得满满的，要等好几趟才能挤进去，给出行带来很大不便。

“我们这样上了年纪的人，在家里时都喜欢把门打开透气，让楼道里的空气透进来。”薛女士说，现在隔壁公司的员工在楼道抽烟，搞得楼道里全是烟味，在家时都不敢开门了。

进出人多门禁虚设 集体点餐卫生堪忧

对于这些居民楼里的公司，许多物业也很苦恼。薛女士所居住大厦的物业主任江女士就说:“物业也不想让公司进来，可许多业主将房子租给他人开公司，不向物业报备，物业没有执法权，又不能将其赶走。”

江女士说，大厦28楼的一家公司，曾经在一次午餐后在楼道丢弃了二三十个快餐盒。“里面剩下的汤汤水水，不仅蔓延到楼道，还流入了隔壁住户的家中，不仅引起住户不满，也增加了保洁压力。”此外，公司搬进搬出，都有许多办公座椅，搬运时常常长时间占用电梯，物业劝说无效，也引发住户不满。

罗宾森广场居民楼的一名保安也说，小区有规定，除了住户，其他人进出是要进行来访登记的。可是楼上开了好几家公司，许多人嘴里说着“在这里上班的”就往里走，给门禁登记造成了困难。

【调查】

小公司选租住宅楼租金或许能降一半

那么，对公司而言，为何不选择正规的写字楼呢？对此，一位业内人士说，居民楼租金低廉或是最大原因。

记者实地走访，以江头一带为例，位于吕厝北的汇腾大厦写字楼，近日正好有一间办公场所招租，该区域面积238平方米，租金为每平方米每月75元，月租金是17850元。而在台湾街及周边，一套面积约120平方米的住房，月租约4500元。租两套相邻的居民房，面积也有240平方米，租金9000元，能节省了近一半。业内人士称，许多小公司出于经济考虑选择租在住宅楼，此举也确实影响其他业主。

如无拆承重墙等行为则无法进行查处执法

厦门市城市管理行政执法局工作人员表示，若是有变更房屋使用设计目的的，可由执法局工作人员调查执法。17日上午，记者向执法局反映后，湖里区城市管理行政执法局高度重视，立即转达江头中队安排人员到台湾街国联大厦调查。同时，针对罗宾森广场楼上住宅楼的投诉，思明区城市管理行政执法局及梧村中队的工作人员也表示将前往查看。

江头中队工作人员称，所谓的“改变房屋使用设计目的”，是指诸如增设卫生间、改变厨房用途、拆毁承重墙等变更房屋结构等行为，但17日上午现场调查的公司都没有这些行为，单纯开设公司。去年他们曾查处过国联大厦23楼一户开设的公司，是因为其增设洗手间，勒令其恢复原状。

我市市场监督管理部门工作人员表示，厦门实行住所登记和经营场所备案相分离制度，住所是法律文书送达地址，是企业登记事项。企业根据经营实际备案经营场所，经营项目需要行政许可的，按照许可机关确认的场所备案，一般经营事项中如电商代理等有些新兴业态企业不一定需要实体经营场所。市场监督管理部门工作人员说，虽然《物权法》规定业主将住宅改变为经营性用房的，还应经有利害关系的业主同意――但这一民事法律规范不能成为市场监管部门的执法依据。

【律师说法】

居民可起诉解决也可制定业主公约

福建自晖律师事务所林敏晖律师表示，根据《物权法》及相关司法解释的规定，在没有得到其他业主同意的前提下，业主在住宅里开公司或进行其他经营活动，影响了其他业主生活的，受影响的业主可先行与对方协商解决，协商无效的情况下，其他业主可以向法院起诉，请求其排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

同时，福建金海湾律师事务所的郑志宁律师认为，若是大部分业主都认为此类情况影响了大家的生活，可通过业委会牵头，召开业主大会，通过制定业主公约的形式在小区内禁止这种行为。