去年12月，北京市住房城乡建设委等4部门从放宽非京籍家庭购房条件、支持多孩家庭多购一套等方面优化楼市政策。如今新政实施已满一个月，机构数据显示市场呈现积极变化，中介平台二手房交易量提升超三成，核心区优质新房来访转化率也有所提升，但区域与项目间分化依然明显。

新政出台后市场表现如何？

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2025年12月24日，北京市住房城乡建设委等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，政策内容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例、优化营商环境等五个方面。

北京链家研究院监测数据显示，新政满月后，市场表现较为积极，二手房市场交易量显著提升。政策调整后1个月(2025年12月24日至2026年1月25日)，北京链家交易量较政策出台前(2025年11月24日至2025年12月23日)增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。

新房市场同样呈现企稳迹象。从网签数据看，中指研究院监测显示，新政落地一个月来(2025年12月25日-2026年1月24日)，北京新建商品住宅日均网签96套，较新政前(2025年12月1日-24日)日均增长4.3%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，考虑到春节前房企促销力度加大及政策效应持续释放，短期市场活跃度有望维持。

北京链家研究院分析指出，市场表现转暖带有三方面因素。一是市场预期转好，近期政策密集出台，带动市场景气指数(房源中调涨比例)有所提升，表征市场预期转好。二是政策出台后集中签约，此次政策属长效政策，其作用会在更长时间内逐步展现，但政策同样具有加速看房、谈判过程中客户交易的作用。三是季节规律，进入一季度后市场通常会存在自然回暖，且本年度春节偏晚，使得交易高峰提前出现。

从二手房的交易结构来看，刚需类客户成为当前市场主力。受年末奖金发放、证件办理周期等因素影响，一季度向来是刚需群体入市的活跃阶段。北京链家研究院监测显示，目前全市场交易更偏向于入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内2居住房，其市场热度存在季节性提升。依据以往经验，春节假期后交易热度仍将更偏向于此类地区及住房。进入二季度后，交易热度将逐步向改善型、中心城区住房延伸。

值得注意的是，新政带动下，区域与项目间分化依然存在。曹晶晶表示，从区域表现来看，市场呈现出结构性分化特征：核心区域优质项目受新政带动明显，来访转化率提升；五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡，仅少数性价比突出、产品力较强的项目获得较好去化。另外，近期北京二手住宅挂牌量有所回落，一定程度表明业主预期逐步趋稳，市场筑底信号初显。

北京链家皂君庙一店商圈经理王剑辉介绍，新政一个月以来，门店已成交8单。当前，业主端心态趋于稳定，也有部分业主有观望情绪，想在春节后3月份左右再看情况；客户端由于政策利好，看房的积极性有所提高。以门店近期成交的李女士为例，她属于二套贷款购房。新政明确二套贷款利率与首套一致，这使得她申请30年期贷款能节省一笔可观的利息支出，从而促进其购房决定。

北京链家南礼士路地铁店商圈经理武永青在接受媒体采访时提及，目前看，整体还是偏向买方市场。不过现在买家想谈价，空间也没之前那么大了，买卖双方心态整体比较理性，市场也属于平稳状态。

市场有望延续缓慢修复态势

从北京2025年全年市场表现来看，二手住宅已占据北京楼市绝对主导地位。中指研究院数据显示，2025年北京二手住宅成交17.4万套，交易量占全市一二手住宅总成交量的比重达81%。交易结构呈现明显的刚需及刚改特征。2025年，北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上年提升5个百分点。总价在500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域。

曹晶晶指出，北京新房与二手房在产品和价格层面分化显著。新房产品品质持续升级，套均总价走高，主要面向改善型客群；而二手房则呈现出总价下沉趋势。值得关注的是，这种分化客观上提高了“卖旧买新”置换路径的资金门槛。

展望后市，中指研究院认为，相较于多数二三线城市已大幅放宽限制，北上深等一线城市在购房资格、购房补助、信贷支持等方面仍有调整余地。预计后续政策环境将保持宽松，持续挖掘潜在购房需求。市场层面，新政对楼市活跃度形成一定支撑，但整体仍处于温和修复通道。短期内，北京楼市面临的结构性库存压力尚未完全缓解，但在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善。预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局仍将持续。

关键词： 市场 北京 新政 政策