近日，招商蛇口发布了三季报，今年前三季度实现营业收入501.18亿元，同比增长96.21%;归母净利润为21.92亿元，同比下降56.96%。

对于营收增长、净利润却大幅下滑，招商蛇口表示，报告期内，受房地产项目结转结构影响，社区业务毛利率同比下降;因疫情，公司实行减免租金等政策导致公司园区业务利润同比下降明显;上年同期公司转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

而若剔除掉上年同期的22.26亿元收益，今年前三季度，招商蛇口的归母净利润依旧同比大幅下滑了23.54%。

事实上在2019年，招商蛇口的扣非归母净利润便下滑了14.55%，除了疫情的影响，收入占比较大的社区业务盈利能力下滑是重要原因。如今2020年仅剩下最后两个多月，招商蛇口“故技重施”，开始频繁出售股权，借此保利润。

主要业务毛利率大幅下滑 疫情不是根本原因

招商蛇口的收入主要来自社区开发与运营(主要为房地产销售)及园区开发与运营，收入占比约为7：3。上半年两项主业的双双不利，令其净利润下滑幅度超80%，而第三季度业绩虽有明显反弹，但净利润降幅仍超50%，继续增收不增利。

今年前三季度，招商蛇口的毛利率为24.32%，较2019年同期的36%同比下滑近12个百分点。2020年盈利能力继续恶化。

今年以来，从外部环境来看，持续半年的疫情对公司的园区业务造成了较大的影响，上半年，公司的园区业务毛利率同比下滑了18.24个百分点至20%以下。

而除了受疫情影响的园区业务之外，收入占比超7成的社区业务毛利率也在持续下滑，更加需要引起关注。数据显示，2019年，招商蛇口的社区业务毛利率由2018年的29.91%下滑至24.2%，而今年上半年进一步下滑至18.77%。当期结转项目盈利空间较差。

销售毛利率大幅下滑的同时，招商蛇口的费用控制也较差，前三季度净利率同比大幅下降16.03个百分点至6.8%，进一步拖累盈利能力。

拿地成本上升较快 多个项目盈利空间不大

得益于产业园优势，招商蛇口的拿地成本较低，但近来的数据显示，拿地优势似乎难以为继。

今年招商蛇口加大了土地投资力度，但拿地成本显著上升，上半年招商蛇口的拿地成本为9619.9元/平方米，较2019年的6858.75元/平方米增超40%，而同期销售均价增速为18.1%，地价增速较快。今年拿下的地块中不少都系溢价拿地，项目的盈利空间不大，公司未来毛利率或继续承压。

今年8月，招商蛇口通过摇号获得长沙谷山南双限地，地块总价14.6亿元，溢价率30%，楼面价6500元/平方米，限定毛坯住宅最高销售均价12500元/平方米，除去一定的建筑成本后，这一项目的盈利空间并不大。

7月，经过47轮竞拍，招商蛇口子公司以16.74亿元竞得东莞谢岗镇谢山村2020WR026地块，溢价率39%，剔除无偿配建后，预估楼面价约8870元/平方米。

皇姑2020-02号北四台子村二期-2地块，溢价率24.44%，还需无偿移交政府租赁住房27000平方米;

海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，溢价率为28.4%;

广东中山翠亨新区起步区1宗住宅用地，溢价率9.01%

临近年底频繁出售股权 为保今年净利润?

2019年，招商蛇口的非经常性损益高达35.6亿元，是2018年6.43亿元的5.54倍。2019年公司的归母净利润为160.33亿元，同比增长5.2%，而扣非归母净利润却同比下滑14.55%。

今年下半年以来，招商蛇口又开始频繁转让股权，2020年的非经常性损益很有可能再创新高。

9月23日，据北京产权交易所消息，招商蛇口拟转让深圳市乐艺置业有限公司49%股权，转让底价6.07亿元。

10月21日，据重庆产权交易网消息，招商蛇口旗下公司招商局地产(武汉)有限公司拟转让武汉招盈汉都置业有限公司30%股权，转让底价2136.291万元。

据北交所网站10月20日消息，招商蛇口全资子公司深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权及1.38亿元债权，以及达峰国际股份有限公司的全资子公司明华(蛇口)海员服务公司100%股权及0.7亿元债权挂牌转让，底价分别约为23.90亿元和17.56亿元，合计金额约41.46亿元。

截至目前，招商蛇口的转让股权所得预计将超40亿元，约为2019年全年扣非归母净利3成多。

同时，招商蛇口此番出售股权“瘦身”或也有三条红线重压之下的业务调整考量。招商蛇口目前的负债结构不算合理，截至6月末，有息负债中短期借款占比约47%，同时长期借款中，1-2年内到期债务占比较大，超443亿元，存在较大的债务再融资需求。截至6月末，公司的现金短债比为0.96倍，触及监管红线，9月末则提至1.02倍，勉强达到监管要求的至少1倍。

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