从2020年3月1日起，银行所有存量房贷利率的计算方式将发生改变，从过去基准利率*折扣的方式(简称存量浮动利率)，转换为“LPR+点”或者“固定利率”模式，办理时间从3月1日开始至8月31日。

2020年4月15日，央行公告称，从今日开始，人民银行对农村金融机构和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。今日为实施该政策的首次存款准备金率调整，释放长期资金约2000亿元。

同时，央行开展中期借贷便利(MLF)操作1000亿元，中标利率2.95%，较上次下降20个基点，此前为3.15%。这是继3月30日逆回购利率“降息”20个基点后，时隔仅半个月，又一政策利率降息。

此消息一出，公众的目光又重新聚焦于LPR。可LPR是什么?房贷转为LPR对购房者来说有必要吗?

LPR是什么?

房贷利率定价方式有两种，一种是固定利率，一种是LPR。

固定利率由国家规定，在一定时期内不受社会平均利率和资金供求变化所影响。

LPR 是指贷款市场报价利率，是由具有代表性的 18 家报价银行，根据每家对其最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率 MLF 加点形成的方式报价，分别去掉最高和最低后平均得出。

LPR = MLF + 银行平均加点

MLF 可以理解为中央银行借钱给商业银行的参考利率，而 LPR 是商业银行给其最优质的客户的贷款利率。

简单来说，就是用你现在的贷款利率减去目前的5年期以上lpr，得出一个固定值，将来的贷款利率就是lpr+固定值。

举个例子：目前的5年期以上lpr是4.8%，你的还款利率假如是基准利率上浮了10%，基准利率为4.9%，那么上浮之后就是5.39%。用现在的还款利率-lpr=固定值，即：5.39%-4.8%=0.59%，将来你的还款利率就是当时的lpr+0.59%，如果将来lpr变成了3%，那么你的还款利率就是3%+0.59%=3.59%

转LPR划算吗?

选择固定利率还是选择LPR划算?要不要转LPR?

这个问题取决于 LPR 未来的涨跌。如果LPR持续下降，保持在低于目前的水平，则选 LPR 定价方式更划算，如果 LPR 高于目前的水平，则选固定利率更加划算。

说明：图中加点数，是锚定LPR4.8%计算得出图片来源：广州房产

2月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期的LPR利率，其中一年期贷款市场报价利率(LPR)为4.05%，上次为4.15%;五年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.75%，上次为4.8%，下调5个基点。

图片来源：大伟看楼市

中原地产首席分析师张大伟认为，不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。因为全国利率执行各不一样，所以按照基准计算，5个点的房贷利率变化简单的所就是，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，LPR基础利率的调整，对于当前房地产市场等都有较为积极的作用，有助于激活一部分购房需求，也在一定程度上能够防范市场持续低迷的风险。从市场预期来看，虽然CPI、存贷利差等指标会牵制LPR的下调，但大方向看，考虑到后续经济稳定和经济刺激等因素，LPR依然以下调为主要趋势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：市场利率的下行体现了央行加大逆周期调节力度、保持金融市场流动性合理充裕的政策方向，未来市场利率依旧有下行空间。目前房贷锚定五年期LPR，首套房利率不低于5年期LPR，二套房利率不低于5年期LPR+60个基点。如果房贷利率都相应出现0.05个百分点的下滑，对普通购房者来说，最直接的影响就是月供的减少，以100万25年等额本息的商业贷款为例，新利率下月供会减少30元。从长期看，基于利率下降是大趋势，已经买房的普通购房者可以通过变更贷款合同为一年一签，相应地降低月供成本。

房贷转换利率太复杂?

操作问题答疑

所有需要房贷的购房者需要注意的是，所有存量房贷合同都要重新签订，并且定价方式房贷都需要转换为“LPR+点数”，或者固定利率。而且定价基准只有一次转换机会，转换之后不能再次转换。LPR每月20日对外公布一次，相应的房贷实际执行利率不是每个月都会变化。

接下来解答一下操作方面的相关问题：

Q1:选了转换方式之后还能重新再选吗?

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

Q2:需要支付转换手续费吗?

无需支付，免费办理。

Q3 :如何办理转换业务?(详见Q8 )

受疫情影响，目前各大银行推荐线上办理。

Q4 :是不是必须要转换?

国家正在推动利率市场化改革，促进贷款利率“两轨合一轨”，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，最好不要错过这一波政策窗口期。

Q5:多人还贷的怎么办理?

如果房贷是有多个借款人，比如夫妻，那就需要双方都同意转换，并且转换的方式要一样，才能办理。

Q6:公积金+商贷的组合贷款怎么办?

只可转换商贷部分。

Q7:如果LPR降低了，转换后是否立刻调整?

不会。到利率调整日才会调整。

利率调整日一般是每年1月1日或贷款发放日在每年的对应日期。Q8:部分银行办理流程梳理如下，具体情况以贷款办理银行的相关规定为准。

目前我国的利率水平已经是改革开放以来的历史低点，继续下调利率带来的边际效用也在逐渐降低，政府调降利率的动力也会下降。所以，未来的 LPR 绝非简单的一边倒走势，中长期仍存在波动的可能，消费者仍然需要理性思考哪种定价方式更适合自己。

关键词： 利率 房贷